張敬輝律師專(zhuān)欄
北京雋永律師事務(wù)所主任張敬輝律師，聯(lián)系13261996547或者13391730991,，分別同號(hào),。北京張敬輝律師辦理的上訴人因與被上訴人房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案的成功案例
北京市第三中級(jí)人民法院
民 事 判 決 書(shū)
(2017)京03民終4348號(hào)
上訴人（原審被告、反訴原告）：王某某,，男,，1955年11月5日出生。
委托訴訟人：廉某,，北京市某某律師事務(wù)律師,。
被上訴人（原審原告,、反訴被告）：胡某，男,，1979年3月28日出生,。
委托訴訟人：張敬輝，北京雋永律師事務(wù)所律師,。
被上訴人（原審第三人）：北京某某經(jīng)紀(jì)有限公司,，住所地北京市某某區(qū)某某路5號(hào)院16號(hào)樓601室。
法定代表人：左某,，董事長(zhǎng),。
委托訴訟人：孫某某，男,，1980年7月16日出生,。
上訴人王某某因與被上訴人胡某、被上訴人北京某某經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)某某公司）房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案,，不服北京市某某區(qū)人民法院(2016)京0105民初13292號(hào)民事判決,，向本院提起上訴。本院于2017年3月16日立案后,，依法組成由法官李某某,、周某某、王某組成的合議庭,，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理,。上訴人王某某及委托訴訟人廉某、被上訴人胡某及委托訴訟人張敬輝,、被上訴人某某公司委托訴訟人孫某某到庭參加訴訟,。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
王某某上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)一審判決,，改判解除王某某與胡某之間的《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《買(mǎi)賣(mài)合同》）及補(bǔ)充協(xié)議,，一、二審訴訟費(fèi)由胡某承擔(dān),。事實(shí)及理由為：一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤,，王某某在2016年3月8日9點(diǎn)50分與愛(ài)人如約到金成建國(guó)5號(hào)某某公司總部辦理面簽，而胡某及某某公司經(jīng)紀(jì)人丁×均未到場(chǎng),，在王某某離京外出前,，丁×未再安排面簽，且自2015年11月1日直至開(kāi)庭,，王某某與胡某從未謀面,，從未通過(guò)，也從未通過(guò)短信就面簽事宜進(jìn)行過(guò)溝通,，“胡某通知王某某進(jìn)行面簽”的事實(shí)不存在,，一審判決將3月8日沒(méi)有面簽成功及發(fā)生糾紛形成訴訟的責(zé)任歸咎于王某某,，屬于基本事實(shí)的重大認(rèn)定錯(cuò)誤；簽約之后,，王某某一直按照某某公司經(jīng)紀(jì)人丁×的指示配合完成房屋交易手續(xù),，特別是3月8日面簽未果之后，王某某多次聯(lián)系某某公司,，數(shù)次約定見(jiàn)面時(shí)間,，胡某拒絕見(jiàn)面，丁×有意回避,，一審判決既然認(rèn)定王某某“未明確表示拒絕履行合同”,，卻以王某某“亦未積極配合”為由將導(dǎo)致訴訟的責(zé)任歸責(zé)于王某某，屬于基本事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤,；胡某怠于履行合同義務(wù),，胡某出賣(mài)原有住宅同時(shí)選購(gòu)其他住房，有意觀(guān)望房?jī)r(jià)并拖延合同履行是導(dǎo)致交易未能如約完成的主要原因,，胡某構(gòu)成違約,；某某公司丁×在沒(méi)有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格的情形下違法從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；《買(mǎi)賣(mài)合同》未能如約履行的全部責(zé)任在胡某和某某公司,，王某某有權(quán)單方解除合同,，要求相應(yīng)的賠償，同時(shí)房屋價(jià)格大幅上漲,，王某某通過(guò)舊房置換新房的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn),，繼續(xù)履行合同對(duì)王某某顯失公平。
胡某辯稱(chēng)：王某某的上訴請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù),，請(qǐng)求法院駁回,，合同無(wú)法繼續(xù)履行，是由于王某某想單方漲價(jià)導(dǎo)致,。
某某公司辯稱(chēng)：同意一審法院判決,。
胡某向一審法院起訴請(qǐng)求：1.雙方繼續(xù)履行《買(mǎi)賣(mài)合同》；2.王某某將×××（以下簡(jiǎn)稱(chēng)×××）過(guò)戶(hù)至胡某名下,，并交付房屋,；3.王某某按每月7000元的標(biāo)準(zhǔn)支付胡某自2016年4月1日至實(shí)際交付之日止房屋使用費(fèi)。
王某某向一審法院反訴請(qǐng)求：解除《買(mǎi)賣(mài)合同》及其補(bǔ)充協(xié)議,。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2015年11月1日，胡某與王某某在某某公司的居間下簽訂《買(mǎi)賣(mài)合同》及補(bǔ)充協(xié)議,。王某某將其名下的×××出售給胡某,。雙方在上述合同及協(xié)議中約定：×××總成交價(jià)為670萬(wàn)元，胡某需申請(qǐng)銀行貸款300萬(wàn)元用于支付上述房款,；胡某應(yīng)于簽訂合同當(dāng)日支付王某某購(gòu)房定金10萬(wàn)元,，于2015年11月13日前再支付購(gòu)房定金40萬(wàn)元,；評(píng)估報(bào)告或網(wǎng)簽合同出來(lái)后的5個(gè)工作日內(nèi)，雙方共同前往貸款機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款,；雙方在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同之日起150日內(nèi)辦理×××的過(guò)戶(hù)手續(xù),；過(guò)戶(hù)前三個(gè)工作日內(nèi)，胡某應(yīng)支付王某某購(gòu)房首付款318萬(wàn)元,；王某某應(yīng)于2016年3月31日前將×××交付給胡某,，胡某于物業(yè)交割當(dāng)日給付王某某房款2萬(wàn)元；雙方均應(yīng)按約定履行義務(wù),，如任何一方根本違約,，守約方有權(quán)單要求違約方賠償總房?jī)r(jià)款的20%作為違約金。合同簽訂后,，胡某按期支付了王某某購(gòu)房定金50萬(wàn)元,。2016年3月，某某公司及胡某通知王某某配合胡某進(jìn)行銀行貸款面簽,，王某某以自己年紀(jì)大,、身體不好為由未予配合。雙方為此發(fā)生糾紛,，形成該次訴訟,。庭審中，胡某表示能夠一次性付清剩余全部購(gòu)房款,，其已將剩余房款620萬(wàn)元提存至該院,。
一審法院認(rèn)為，胡某與王某某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同,，系雙方真實(shí)意思表示,，依法成立、合法有效,。王某某應(yīng)當(dāng)遵守,。
合同簽訂后，胡某積極履行合同,，不存在違約情形,。王某某雖未明確表示拒絕履行合同，但亦未積極配合,，導(dǎo)致訴訟產(chǎn)生?，F(xiàn)胡某作為守約方，要求繼續(xù)履行合同,，且具備履行能力,，故其主張予法有據(jù)，該院支持。王某某要求解除買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議,，缺乏依據(jù),，該院不支持其反訴請(qǐng)求。胡某要求王某某支付房屋使用費(fèi),，缺乏依據(jù),，該院不予支持。
綜上,，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條規(guī)定,，該院判決：一、胡某與王某某繼續(xù)履行雙方于2015年11月1日簽訂《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》,；二,、胡某于判決書(shū)生效之日起十日內(nèi)支付王某某剩余購(gòu)房款620萬(wàn)元；三,、王某某于判決書(shū)生效之日起十日內(nèi)協(xié)胡某將×××過(guò)戶(hù)至胡某名下,；同時(shí)，王某某將上述房屋交付給胡某,。四,、駁回胡某的其他訴訟請(qǐng)求；五,、駁回王某某的反訴請(qǐng)求,。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，如未在規(guī)定的期限內(nèi)支付全部款項(xiàng),，則自逾期之日起按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息,。
二審中，雙方均未提交新證據(jù),。
本院對(duì)一審法院查明的事實(shí)予以確認(rèn),。
本院另查明：2016年3月7日12時(shí)47分，某某公司中介人員向王某某發(fā)送短信,，內(nèi)容為“叔叔,，剛給您打您一直在通話(huà)中，明天咱們?cè)撊ッ婧灹?，您到時(shí)候能和阿姨一起去嗎叔叔,？”，王某某未回復(fù),。王某某主張其與愛(ài)人于3月8日前往某某總部辦理面簽手續(xù),，胡某與某某公司人員未到場(chǎng)。胡某主張因王某某未回復(fù)中介人員短信,，故其第二天未前往某某總部進(jìn)行面簽,。某某公司主張短信通知王某某3月8日面簽,，王某某沒(méi)有回復(fù)，打不通,，故3月8日沒(méi)有前往面簽地點(diǎn)，王某某是否去了面簽地點(diǎn)不清楚,。
2016年3月8日21時(shí)48分,，王某某向某某公司中介人員發(fā)送短信，內(nèi)容為“小丁好,，聽(tīng)么×說(shuō)你們已見(jiàn)過(guò)面了,。王叔年紀(jì)大了，身體又不好,，實(shí)在折騰不起了,，就委托同事么先生了，有事你就和他直接聯(lián)系吧”,。
2016年3月9日,，王某某將么×（音同）的號(hào)通過(guò)短信發(fā)送給某某公司中介人員。
2016年3月10日,，胡某,、某某公司中介人員、么×前往某某公司進(jìn)行協(xié)商,，么×提出漲價(jià)或解約的問(wèn)題,，胡某表示需與家人協(xié)商，雙方未達(dá)成一致意見(jiàn),。王某某認(rèn)為么×提出漲價(jià)或解約,，不能代表王某某本人的意見(jiàn)，其沒(méi)有給么×授權(quán),。
2016年3月12日,，胡某與么×溝通，么×提出王某某本人的意愿是要漲價(jià),，王某某提出可以全款支付剩余房款,，雙方未能達(dá)成一致意見(jiàn)。
2016年3月17日胡某向一審法院提起訴訟,，要求繼續(xù)履行《買(mǎi)賣(mài)合同》等,。
本院認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù),。胡某與王某某簽訂的《買(mǎi)賣(mài)合同》及補(bǔ)充協(xié)議等均合法有效,，雙方均應(yīng)按照約定全面履行各自的義務(wù)。在合同履行過(guò)程中,，王某某本人雖未直接明確地提出房屋漲價(jià)事宜,，但通過(guò)某某公司工作人員與王某某的短信記錄，某某公司及胡某有理由相信么×系代表王某某出面協(xié)商房屋漲價(jià)等相關(guān)事宜，胡某與么×協(xié)商未果,，胡某提起訴訟,，在本案合同具備履行條件的情況下，王某某與胡某仍應(yīng)按照原《買(mǎi)賣(mài)合同》及補(bǔ)充協(xié)議的約定繼續(xù)履行各自的義務(wù),，一審法院判定合同繼續(xù)履行,、胡某交付房款、王某某辦理房屋過(guò)戶(hù),、交付房屋,，于法有據(jù)，本院予以某持,；2016年3月8日未能面簽成功,，系由于某某公司與王某某溝通不暢導(dǎo)致，一審法院并未將未能面簽成功及發(fā)生糾紛形成訴訟的責(zé)任歸于王某某,，王某某認(rèn)為一審法院對(duì)該部分事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤的主張,，無(wú)事實(shí)基礎(chǔ)，本院不予采信,；王某某的委托人么×提出漲價(jià)事宜,，胡某積極與么×進(jìn)行溝通，在協(xié)商未果的情形下,，胡某于2016年3月17日即提起訴訟主張權(quán)益,，在胡某提起訴訟之時(shí)，尚未達(dá)到胡某支付首付款的期限,，且王某某在訴訟過(guò)程中主張解除合同,，故縱觀(guān)本案，胡某在合同履行過(guò)程中并不存在違約行為,，某某公司亦按照協(xié)議約定履行了中介服務(wù)義務(wù),，王某某認(rèn)為胡某構(gòu)成根本違約，未提供相應(yīng)的證據(jù)予以佐證,，王某某提出的合同解除權(quán),，無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持,；王某某認(rèn)為繼續(xù)履行合同顯失公平,，本院認(rèn)為，合同未能如約履行的原因系么×代表王某某向胡某及某某公司提出超出合同外的請(qǐng)求,，王某某亦未積極配合履行合同,，胡某并未拖延履行，房屋價(jià)格大幅上漲的后果不可歸責(zé)于胡某,，且該事由亦非王某某解除合同的法定或約定事由,，故對(duì)王某某該上訴主張,，本院不予采信。
綜上,，王某某的上訴理由,，無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予采信,，對(duì)其上訴請(qǐng)求,，本院不予支持，一審判決結(jié)果正確,，本院予以某持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項(xiàng)之規(guī)定,，判決如下：
駁回上訴,，某持原判。
二審案件受理費(fèi)58700元,，由王某某負(fù)擔(dān)（已交納）,。
本判決為終審判決。
審 判 長(zhǎng) 李某某
審 判 員 周某某
審判員 王 某
二〇一七年四月五日
法官 理 黃某某
書(shū) 記 員 崔 某