張敬輝律師專欄
北京雋永律師事務所主任張敬輝律師,，聯(lián)系13261996547或者13391730991,，同號。北京張敬輝律師辦理的原告劉某某與被告某某公司房屋租賃合同糾紛一案的成功案例
北京市海淀區(qū)人民法院
民 事 判 決 書
（2015）海民初字第08225號
原告劉某某,，女,，1971年10月19日出生。
委托人石某某,，北京市某某律師事務所律師,。
被告北京某某美容科技有限公司，住所地北京市某某華威里2號（住宅）樓4E室,。
法定代表人梁某,，經(jīng)理。
委托人張敬輝,，北京雋永律師事務所律師,。
原告劉某某與被告北京某某美容科技有限公司（以下簡稱某某公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員郭晶獨任審判,，公開開庭進行了審理,。原告劉某某及委托人石某某與被告某某公司之委托人張敬輝到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié),。
劉某某訴稱,，2011年6月15日，我與某某公司簽訂《租賃定金協(xié)議書》及《北京市房屋租賃合同》,，約定我將坐落于北京市×大廈610房屋,，面積共計240.69平方米，出租與某某公司經(jīng)營使用,，租期為3年,，租金為3萬元/月，支付方式為半年付,。該租賃合同第9條4項明確約定,，某某公司如延期支付租金達15天，我有權(quán)解除合同,，同時合同第10條4項約定,，某某公司應按照一個月租金標準支付違約金。另,，雙方于2011年6月15日簽訂《補充協(xié)議》,，約定如果在合同期內(nèi)，某某公司違約,，需向劉某某支付一年的房屋租金作為違約金,。2012年3月9日，我將房屋交付某某公司承租使用,，但截止2014年3月27日,，某某公司未能按照租賃合同約定如期支付當期應付租金，已構(gòu)成嚴重違約,。故訴至法院,，要求某某公司支付我自2014年3月9日至2014年4月18日的房屋租金38000元，并支付我違約金15萬元,；訴訟費由某某公司承擔,。
某某公司辯稱，與劉某某簽訂合同的宋建國當時是我公司員工,，負責辦理租賃房屋事宜,。劉某某于2012年5月中旬才將訴爭房屋交給我公司，之后我公司進行裝修,，同年6月搬入使用訴爭房屋,。因劉某某要提高房租,，故我公司于2014年3月27日搬出，現(xiàn)在我公司還有一些設施在訴爭房屋內(nèi),，但對此我公司另案起訴,。訴爭房屋確實由我公司使用，劉某某應將多余房租和押金退還我公司,。
經(jīng)審理查明,，劉某某（甲方）、某某公司（乙方）與北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（丙方）簽訂《北京市房屋租賃合同》,，約定某某公司承租北京市某某區(qū)×大廈,，建筑面積240.69平方米的房屋；租金標準為每月3萬元,，支付方式為押二付六，押金為6萬元,。第九條第四款約定：“乙方有下列情形之一的,，甲方有權(quán)單方解除合同，收回房屋：1,、不按照約定支付租金達15日的,。……”第十條第一款約定：“……乙方有第九條第四款約定的情形之一的,，應按月租金的100%向甲方支付違約金,，甲方并可要求乙方將房屋恢復原狀或賠償相應損失?！焙贤谑l約定：交付房屋時間按甲方現(xiàn)租戶交付時間為準,。該份合同未約定房屋租賃期限，且未寫明合同的簽訂日期,。另外,，三方簽訂《租賃定金協(xié)議書》，約定房屋租賃期共36個月,，該房屋每月租金為3萬元,。2011年6月15日，劉某某與某某公司簽訂《補充協(xié)議》,，約定：“經(jīng)雙方協(xié)商決定,，在合同期范圍內(nèi)，如甲方違約,，按一年租金為違約金,；如乙方違約，按一年租金為違約金,。租賃期限,，三年整,，三年后到期，乙方優(yōu)先續(xù)租,?！?/span>
另查，2012年2月2日,，劉某某（甲方）與宋建國（乙方）簽訂《房屋租賃合同》,，約定：出租房屋物業(yè)地址為北京市某某區(qū)×大廈0610號（以下簡稱訴爭房屋）。該合同第四條約定：“房屋租賃期限自2012年3月10日至2015年3月9日止,。遇以下情況應順延：1）發(fā)生不可抗力事由的,；2）甲方非正常原因逾期交付房屋的；3）非乙方原因致使房屋無法居住的,；4）經(jīng)雙方協(xié)商一致并書面更改的,。”第五條約定：“租金每月人民幣30000元（大寫：叁萬元整）,?！钡诹鶙l約定：“租金按半年支付：自本合同生效之日起十五日內(nèi)，乙方應支付給甲方半年度的租金,；以后應在下半年度前付清后半年的租金,。（注：下半年房租于2012年9月1日前付清）?！钡诙l約定：“租賃期間,，如乙方需要退房，必須提前個月書面通知甲方,。雙方協(xié)商一致解除合同,，乙方應付給甲方違約金，違約金以剩余租期內(nèi)應交租金總額的20%計算,?！眲?/span>某某提出該份合同系為某某公司辦理執(zhí)照使用，但劉某某就其主張未提交相應證據(jù),。2012年3月1日,，劉某某向宋建國出具收據(jù)，由劉某某收到×大廈610室房屋押金6萬元及六個月租金18萬元,。審理中,，雙方均認可該筆租金系某某公司支付的第一期租金。
2014年4月18日,，劉某某與某某公司員工于永良簽訂《610室剩余物品清單》,，內(nèi)容為：“于2014年4月18日北京某某有限公司指派于永良來于劉某某交接關于×大廈610室物品交割之事，屋內(nèi)物品以完整無損全部搬走,，剩余4個水晶吊燈,、一臺烘干機,、3個液晶屏。因3個液晶屏鑲嵌在墻里面,，不能折走,。”審理中,，雙方均認可某某公司租賃期間共支付24個月的房屋租金即72萬元,。但某某公司提出劉某某系2012年5月中旬給付其訴爭房屋鑰匙，故其已經(jīng)支付租金至2014年5月中旬,，但某某公司就其主張未提交相應證據(jù),。劉某某對此不予認可，表示其于2012年2月交付訴爭房屋,，租期應于2012年3月10日起算,。另外，劉某某表示因某某公司未依約交納租金,，故要求按照雙方2011年6月15日簽訂的《補充協(xié)議》約定,，由某某公司給付其5個月的租金共計15萬元作為違約金。某某公司表示因劉某某要求提高租金,，故在劉某某同意的情況下辦理了提前退房，故其不同意承擔違約責任,，但某某公司就其主張未提交相應證據(jù),。對于違約金標準，某某公司認為違約金標準過高,，認為違約金的標準應為一個月租金,。
審理中，劉某某提交訴爭房屋房產(chǎn)證復印件,、離婚證及離婚協(xié)議書,，并表示訴爭房屋產(chǎn)權(quán)人于2013年12月4日由其變更至孫華林名下。某某公司對上述證據(jù)的真實性予以認可,。經(jīng)本院詢問,，孫華林表示其認可劉某某與某某公司簽署的相關合同，若某某公司需支付相關費用,，則應支付給劉某某,，其不主張相關權(quán)利。
上述事實,，有雙方當事人陳述,、北京市房屋租賃合同、租賃定金協(xié)議書,、補充協(xié)議,、收據(jù),、房屋租賃合同、601室剩余物品清單,、房屋所有權(quán)證,、離婚證、離婚協(xié)議書等證據(jù)在案佐證,。
本院認為,，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力,。經(jīng)詢問,，現(xiàn)訴爭房屋的所有權(quán)人孫華林認可劉某某簽署的相關合同以及向某某公司主張相關權(quán)利的行為，對此本院不持異議,。當事人協(xié)商一致,，可以變更合同。劉某某與某某公司委托人宋建國于2012年2月2日簽訂的房屋租賃合同系雙方針對訴爭房屋簽訂的最后一份租賃合同,，系雙方當事人的真實意思表示,，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,，應屬合法有效,。雙方在該份房屋租賃合同中對租賃標的、期限,、租金,、違約責任等事項均進行了約定，故雙方應當按照該份合同的約定全面履行自己的義務,。劉某某提出該份合同系為某某公司辦理執(zhí)照而簽訂,，未提交相應證據(jù)，本院不予采信,。劉某某與某某公司工作人員于永良于2014年4月18日進行了訴爭房屋交接,，故雙方的租賃合同已于當日實際解除。現(xiàn)雙方對租期起始日期存在較大分歧,，對此本院認為,，根據(jù)2012年2月2日的房屋租賃合同約定，房屋租賃期限自2012年3月10日起,，因此該日系租期的起始日期,。某某公司提出劉某某系2012年5月中旬交付訴爭房屋，未提交相應證據(jù),，本院不予采信,。庭審中，雙方均認可某某公司共支付24個月的房屋租金,，故某某公司仍應給付劉某某合同履行期間即2014年3月10日至2014年4月18日的房屋租金,。劉某某要求某某公司給付其租金38000元,，數(shù)額未超出合同約定，本院予以支持,。根據(jù)合同約定,，某某公司應在下半年度前支付后半年的租金。某某公司給付第一期租金的時間為2012年3月1日,，且合同約定下半年房租于2012年9月1日前付清,，因此參照合同約定及合同的實際履行情況，某某公司應于2014年3月1日前給付后半年度的租金,。某某公司未按時支付租金并提前退房,，已經(jīng)違反了合同的約定，應承擔相應違約責任,。某某公司提出其退房系因劉某某提高租金,，未提交相應證據(jù)，本院不予采信?，F(xiàn)劉某某提出按照雙方于2011年6月15日簽訂的補充協(xié)議,，并放棄部分主張，要求某某公司給付5個月的租金作為違約金,，如前所述,，某某公司需承擔的違約責任應以2012年2月2日的房屋租賃合同第二十二條約定為準，故本院對劉某某的主張不予采信,。當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金,，約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院予以適當減少,。庭審中，某某公司提出合同約定的違約責任過高,，要求予以降低,。本院認為，劉某某與某某公司已于2014年4月18日自行辦理了房屋交接事宜,，且劉某某亦未提交證據(jù)證明某某公司的違約行為對其造成的實際損失,，故結(jié)合合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素,，本著公平原則判定某某公司支付劉某某一個月的租金作為違約金,。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條,、第六十條,、第七十七條、第九十三條第一款,、第一百零七條,、第一百一十四條第二款之規(guī)定,，判決如下：
一、北京某某美容科技有限公司于本判決生效后七日內(nèi)給付劉某某二○一四年三月十日至二○一四年四月十八日的房屋租金三萬八千元,；
二,、北京某某美容科技有限公司于本判決生效后七日內(nèi)給付劉某某違約金三萬元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務,，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費二千零三十元（原告已預交）,，由劉某某負擔八百六十二元,，已交納；由北京某某美容科技有限公司負擔一千一百六十八元,，于本判決生效后七日內(nèi)交納,。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi),，向本院遞交上訴狀,，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，交納上訴案件受理費,，上訴于北京市第一中級人民法院,。如在上訴期滿后七日內(nèi)未交納上訴案件受理費的，按自動撤回上訴處理,。
審判員 郭某
二〇一五年四月七日
書 記 員 常某