張敬輝律師專欄
北京雋永律師事務(wù)所主任張敬輝律師，聯(lián)系13261996547或者13391730991,，同號,。北京張敬輝律師辦理的原告與被告房屋買賣合同糾紛一案的成功案例
北京市石景山區(qū)人民法院
民 事 判 決 書
（2017）京0107民初12378號
原告（反訴被告）：劉某某，女,，1972年2月19日出生,，住北京市某某區(qū)。
（公民身份：×××）
委托訴訟人:張敬輝,，北京雋永律師事務(wù)所律師
委托訴訟人：史某某（系劉某某之夫）,，男，1970年3月12日出生,，住北京市某某區(qū),。
被告（反訴原告）：劉某某，女,，1953年3月30日出生,，住北京市某某區(qū)。
（公民身份：×××）
委托訴訟人：羅某某,，北京市某某律師事務(wù)所律師,。
委托訴訟人：卞某某（系劉某某之子），男,，1979年5月27日出生,，住北京市某某區(qū)。
原告（反訴被告）劉某某與被告（反訴原告）劉某某房屋買賣合同糾紛一案,，本院受理后,，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理,。原告（反訴被告）劉某某及委托訴訟人張敬輝,、史某某,，被告（反訴原告）劉某某的委托訴訟人羅某某、卞某某到庭參加了訴訟,。本案現(xiàn)已審理終結(jié),。
原告（反訴被告）劉某某向本院提出訴訟請求：1、判令解除2017年3月26日雙方簽訂的房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議,；2,、判令被告退還定金100000元；3,、訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān),。事實(shí)與理由：原告于2017年3月26日與被告簽署了購買位于北京市某某區(qū)xx號房屋的合同，計劃用出賣商住房的款項(xiàng)作為購買的資金,。但是由于3月27日國家出臺了商住限購的新規(guī),，導(dǎo)致原告的商住房無法進(jìn)行交易，從而沒有資金履行購買房屋,。原告認(rèn)為因?yàn)閲艺咴蛟斐傻暮贤瑹o法履行,，不屬原告違約，故被告應(yīng)當(dāng)與原告解除合同并退還定金,。
被告（反訴原告）劉某某辯稱,，同意解除合同，但原告屬單方違約解除合同,，不同意退還定金,。
被告（反訴原告）劉某某向本院提出反訴請求：1、判令解除2017年3月26日雙方簽訂的北京市存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議,；2,、判令被反訴人支付給反訴人違約金88.2萬。事實(shí)和理由：2017年3月26日,，雙方簽訂買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議,，由劉某某購買劉某某所有的涉案房屋，劉某某支付定金10萬元,，但于2017年4月28日起訴解除合同,，違反補(bǔ)充協(xié)議第四條第3項(xiàng)約定，應(yīng)向劉某某支付總房價20%違約金88.2萬元,。
原告（反訴被告）劉某某針對劉某某的反訴辯稱,，同意解除合同，不存在違約行為,，亦不同意支付違約金,，且劉某某主張的違約金數(shù)額過高,。簽訂合同時,，劉某某已知道劉某某房款來源于所出售的另一套商住房,，故約定首付款支付時間為半年，簽訂合同第二天國家出臺新政,，導(dǎo)致劉某某另一套住房無法出售,，不能支付首付款，劉某某之所以解除合同,，是由于住房限購政策影響,，無法籌到資金，導(dǎo)致合同無法履行,，不屬于雙方過錯,。
當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證,。對當(dāng)事人無異議的證據(jù),，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)和事實(shí),，根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù),，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
2017年3月26日，甲方劉某某,、乙方劉某某經(jīng)丙方北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（以下簡稱鏈家公司）居間簽訂北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）及補(bǔ)充協(xié)議,，約定甲方將位于北京市某某區(qū)xx號房屋（以下簡稱：涉案房屋）出售給乙方，約定總成交價格441萬元,，乙方支付首付款時,，已支付定金視為首付款的一部分；乙方于2017年3月26日將第一筆定金10萬元自行劃轉(zhuǎn)支付甲方,；乙方于過戶前5個工作日分別將第一筆首付款78萬元,、298萬元以建委監(jiān)管、理房通支付方式給甲方,；乙方向銀行擬貸款52萬元方式支付甲方,，如因乙方自身原因未獲貸款機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)的，雙方同意乙方自行籌集剩余房價款現(xiàn)金方式支付,；雙方同意在批貸函后10個工作日內(nèi)共同辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù),；乙方因拒絕購買房屋等情形根本違約的，甲方有權(quán)解除買賣合同,，乙方支付甲方相當(dāng)于房屋總價款20%的違約金,；協(xié)議履行期間，如出臺新的限購政策且根據(jù)該限購政策導(dǎo)致本協(xié)議無法繼續(xù)履行的,，各方不承擔(dān)違約責(zé)任,。
合同簽訂當(dāng)日，劉某某支付劉某某定金10萬元。
劉某某提交日期為2017年3月19日其與案外人劉暢簽訂的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議,，以證實(shí)劉某某將其所有的位于某某區(qū)的另一套商住房以258萬元價格出售給案外人,，因2017年3月26日出臺的商業(yè)住房限購政策導(dǎo)致案外人不具備購買資格造成合同履行不能，致使劉某某沒有資金來源,，不能繼續(xù)履行與劉俊淑之間的買賣合同,。劉俊淑對該證據(jù)的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性均不予認(rèn)可,，認(rèn)為合同未明確約定劉某某支付首付款的資金來源,，其單方解除合同構(gòu)成違約。
證人鏈家公司職員孫某到庭陳述稱：劉某某出售涉案房屋時向劉某某告知要賣一處商住房,，用賣該商住房的房款支付劉某某的房款實(shí),，故雙方約定較長付款時間，2017年3月26日因購房新政策實(shí)施導(dǎo)致另一處房產(chǎn)交易不能進(jìn)行,，當(dāng)時房價變動不大,，近半年房價變動較大。
另,，2017年3月26日,，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會等五部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》規(guī)定：本公告執(zhí)行之前,，已銷售的商辦類項(xiàng)目再次上市交易時,，個人購買應(yīng)當(dāng)符合下列條件：名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄的；在申請購買之日起,，在京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅,；商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項(xiàng)目的個人購房貸款。
庭審中,，劉某某認(rèn)可劉某某于2017年3月28日,、29日通知其不再履行合同。
上述事實(shí),，有北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）及補(bǔ)充協(xié)議,、收據(jù)及當(dāng)事人陳述等證據(jù)材料，在案佐證,。
本院認(rèn)為,，結(jié)合當(dāng)事人訴辯意見及查明的事實(shí)，本案爭議的焦點(diǎn),，在于2016年3月26日北京市出臺的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè),、辦公類項(xiàng)目管理的公告》新政是否會對涉案房屋買賣合同的繼續(xù)履行直接造成妨礙或?qū)贤睦^續(xù)履是否存在以及存在何種程度的影響。
本案中,，劉某某與劉某某簽訂的房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示,，其內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制規(guī)定，屬合法有效,，雙方應(yīng)按約定履行各自的權(quán)利和義務(wù),。本案中，雙方均主張并同意解除雙方之間的房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議,，對此,，本院不持異議,。但合同解除后并不影響雙方之間合同的清算條款及違約責(zé)任的負(fù)擔(dān),。
根據(jù)合同法規(guī)定，合同解除后,，尚未履行的,，終止履行；已經(jīng)履行的,，根據(jù)合同履行狀況及合同性質(zhì),，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀并要求賠償損失。因此,，合同解除后,，劉某某喪失繼續(xù)占有基于合同所收取定金的依據(jù)，故應(yīng)將所收取的定金退還給劉某某,。
在合同履行過程中,，如出現(xiàn)不可抗力或不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同,。本案中,，劉某某與劉某某在房屋買賣中明確約定劉某某以自籌資金和貸款的方式支付房款，且在所申請貸款不成功時亦以自籌資金方式支付余款,。根據(jù)2016年3月26日《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè),、辦公類項(xiàng)目管理的公告》新政的內(nèi)容，該住房新政的實(shí)施對涉案房屋買賣合同的繼續(xù)履行并不構(gòu)成直接障礙,。
關(guān)于劉某某主張因其另行所出售的商住房交易因住房新政實(shí)施造成其與劉某某之間買賣合同履行不能的主張,。本院認(rèn)為，首先,，合同并未明確約定涉案房屋購房資金來源于另行所出售的商住房,；其次，即使在未出臺住房新政情況下,，劉某某對另行出售的商住房交易可能出現(xiàn)的風(fēng)險應(yīng)當(dāng)有所預(yù)見,；再次，劉某某另行出售商住房交易可能存在的風(fēng)險與涉案房屋合同履行之間并不存在直接必然的因果關(guān)系,；最后,，即使住房新政的實(shí)施造成劉某某另所出售的商住房繼續(xù)履行不能，亦不能構(gòu)成其解除涉案房屋買賣合同并據(jù)此免責(zé)的正當(dāng)事由。因此,，對劉某某關(guān)于因住房新政的實(shí)施導(dǎo)致涉案房屋買賣合同繼續(xù)履行不能的主張,，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予,。
但是,，根據(jù)合同法規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)給對方造成損失的,，賠償損失額不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或應(yīng)當(dāng)預(yù)見到因違反合同可能造成的損失,；守約方未采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償,。根據(jù)查明的事實(shí),，合同履行過程中，劉某某以國家出臺購房新政導(dǎo)致其另行出售的商住房不能正常履行,，缺乏資金來源,，并于2017年3月29日通知劉某某不履行合同。至此,，劉某某對劉某某提出的不履行合同的后果應(yīng)當(dāng)有所預(yù)見,，應(yīng)積極采取措施避免損失的擴(kuò)大，否則就擴(kuò)大損失應(yīng)自擔(dān)其責(zé),。
盡管劉某某對劉某某主張因缺乏資金來源不能履行合同的事實(shí)不予認(rèn)可,，但結(jié)合劉某某所提供的證據(jù)及證人孫某的陳述，在商住房新政出臺實(shí)施后,，對商住房購買人的申購資格及貸款條件確實(shí)會產(chǎn)生一定程度影響,，在合同約定劉某某一次性支付劉某某376萬元房款的前提下，劉某某主張的因商住房交易資金來源鏈斷裂造成其無法履行合同的事實(shí)具有高度的蓋然性,，可信度較高,，不同于一般違反誠信原則惡意違約的行為。因此,，關(guān)于劉某某請求劉某某承擔(dān)違約賠償責(zé)任的合理主張,，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則，兼顧合同的履行狀況,、當(dāng)事人的過錯程度以及劉某某的實(shí)際損失等因素,，本院酌情確定劉某某支付違約損失的數(shù)額。
綜上所述,，依照《中華人民共和國合同法》第八條,、第九十四條、第九十七條,、第九十八條,、第一百零七條,、第一百一十三條第一款、第一百一十四條,、第一百一十六條,、第一百一十九條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋二》第二十六條,、第二十九條之規(guī)定,，判決如下：
一、解除劉某某與劉某某于2017年3月26日簽訂的北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成教版）及補(bǔ)充協(xié)議,；
二,、劉某某于本判決生效后七日內(nèi)退還劉某某定金100000元；
三,、劉某某于本判決生效后七日內(nèi)支付劉某某違約金100000元,；
四,、駁回劉某某的其他訴訟請求,；
五、駁回劉某某的其他反訴請求,。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息,。
本訴受理費(fèi)31680元,，由劉某某負(fù)擔(dān)（已交納15840元，其余于本判決生效后七日內(nèi)交納）,。
反訴案件受理費(fèi)6310元（劉某某已交納）,，由劉某某負(fù)擔(dān)（于本判決生效后七日內(nèi)直接給付劉某某）。
如不服本判決,可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按照對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,，上訴于北京市第一中級人民法院,。
審 判 長 張某某
人民陪審員 張某某
人民陪審員 孫某某
二〇一七年九月二十九日
書 記 員 鄧 某