張敬輝律師專欄
北京雋永律師事務(wù)所主任張敬輝律師,，聯(lián)系13261996547或者13391730991,，同號(hào),。北京張敬輝律師辦理的原告陳某與被告陳某某、那某確認(rèn)合同無效糾紛一案的成功案例
北京市海淀區(qū)人民法院
民 事 判 決 書
（2017）京0108民初48322號(hào)
原告：陳某,，女,，1999年10月10日出生，住北京市某某區(qū),。
委托訴訟人：何某某,，北京市某某律師事務(wù)所律師。
被告：陳某某,，男,，1972年4月5日出生，住北京市某某區(qū),。
被告：那某,，女，1969年6月24日出生,，住北京市某某區(qū),。
委托訴訟人：張敬輝，北京雋永律師事務(wù)所律師,。
委托訴訟人：高某,，天津某某 律師事務(wù)所律師。
原告陳某與被告陳某某,、那某確認(rèn)合同無效糾紛一案,，本院于2017年9月13日立案后，依法適用普通程序,，公開開庭進(jìn)行了審理,。原告陳某的委托訴訟人何某某，被告陳某某及被告那某的委托訴訟人高某,、張敬輝到庭參加了訴訟,。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
陳某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1,、確認(rèn)2013年2月5日二被告就位于北京市某某區(qū)某某小區(qū)ｘ號(hào)樓ｘ單元ｘ號(hào)房屋簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無效,；2,、那某將上述房屋返還給我,；3、本案訴訟費(fèi)由二被告承擔(dān),。事實(shí)和理由：我與陳某某是父女關(guān)系,。2010年1月18日，陳某某以我的名義與某某 房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱某某 公司）簽訂了《京香青科項(xiàng)目合作分成產(chǎn)業(yè)用房回購協(xié)議》（以下簡(jiǎn)稱《回購協(xié)議》）,，約定某某 公司于2012年8月14日前將位于北京市某某區(qū)某某 小區(qū)（原名稱某某項(xiàng)目C區(qū)）ｘ號(hào)樓ｘ單元ｘ號(hào)房屋（以下簡(jiǎn)稱ｘ號(hào)房屋）交付給我,，房屋建筑面積92.09平方米,，房屋價(jià)款240079元。2013年2月5日,，在未告知我的情況下,陳某某以我監(jiān)護(hù)人的名義與那某就ｘ號(hào)房屋買賣簽訂了《房屋買賣協(xié)議》,，將房屋以230萬元出售給了那某。我認(rèn)為,，一,、二被告惡意串通，擅自處理我的財(cái)產(chǎn),，嚴(yán)重?fù)p害我作為被監(jiān)護(hù)人的利益,，應(yīng)為無效。1,、二被告明知ｘ號(hào)房屋系我的財(cái)產(chǎn)且簽訂《房屋買賣協(xié)議》時(shí)我為無民事行為能力人,，二被告仍然簽訂買賣協(xié)議，那某將協(xié)議約定的購房款支付給了陳某某而不是我,，陳某某也未將收取的購房款給我,，此為二被告明顯的惡意串通，想侵占我的財(cái)產(chǎn),；2,、那某有未按協(xié)議約定的時(shí)間遲延支付購房款的行為，但陳某某未予追究,，足可見二被告之間存在某種利益關(guān)系,，二人具有惡意串通的行為。二,、ｘ號(hào)房屋所占土地性質(zhì)為綜合,、工業(yè)用地，使用年限為50年,，用途為科研辦公樓,，無法辦理個(gè)人權(quán)屬證明，我對(duì)房屋僅有占有,、使用,、收益的權(quán)利，而不具備處分的權(quán)利,，陳某某作為我的監(jiān)護(hù)人更沒有權(quán)利處分,，且無法辦理《房屋買賣協(xié)議》約定的過戶，存在合同目的不能實(shí)現(xiàn)的情況,。陳某某簽訂《房屋買賣協(xié)議》系無權(quán)處分行為,，因此依據(jù)《合同法》第51條的規(guī)定，應(yīng)屬無效。三,、行為人意思表示真實(shí)是民事法律行為的基本條件,，我從未作出過出售ｘ號(hào)房屋的意思表示，《房屋買賣協(xié)議》并非是我的真實(shí)意思表示,；據(jù)陳某某所述,，簽訂《房屋買賣協(xié)議》并非系基于出售房屋的意思表示，而是出于和那某置換別墅的目的,，但那某并沒有兌現(xiàn)承諾,，那某對(duì)陳某某構(gòu)成欺詐，《房屋買賣協(xié)議》也不是陳某某的真實(shí)意思表示,，據(jù)此《房屋買賣協(xié)議》因欠缺當(dāng)事人的真實(shí)意思表示而應(yīng)為無效,。四、城市房地產(chǎn)管理法第三十八條第六款規(guī)定,，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓,，《房屋買賣協(xié)議》簽訂時(shí)，ｘ號(hào)房屋未取得權(quán)屬登記證書,，為不得轉(zhuǎn)讓的房屋,；土地管理法第12條規(guī)定，依法改變土地權(quán)屬和用途的,，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù),，第56條規(guī)定，建設(shè)單位使用國(guó)有土地的,，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地,，ｘ號(hào)房屋系產(chǎn)業(yè)用房，用途為科研辦公樓,，不能私自改變土地性質(zhì),，但那某購買ｘ號(hào)房屋作為住宅居住使用，已經(jīng)私自改變了涉訴房屋的土地性質(zhì),，違反了土地管理法的強(qiáng)制性規(guī)定,；《最高人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見》規(guī)定，按照相關(guān)政策,，經(jīng)濟(jì)適用房未滿5年不得上市交易,，對(duì)于未滿5年進(jìn)行交易的經(jīng)濟(jì)適用房，如果買賣一方起訴主張買賣合同無效的,，法院可予支持,，故《房屋買賣協(xié)議》違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而應(yīng)為無效,。綜上,，現(xiàn)我訴至法院，提出上述訴請(qǐng),。
陳某某辯稱,，我是通過我前妻牛某的哥哥牛某1認(rèn)識(shí)的那某，牛某1說那某是政府的人,，有路子,，我也很崇敬她。我拆遷得了三套回遷房,，我名下有兩套,，另外一套即ｘ號(hào)房屋是陳某的名字簽訂的購房合同，我之前把三套回遷房出租,，牛某1找到我說那某有路子,，能在某某上莊買別墅，價(jià)格也不貴,，牛某1還說上莊那里能拆遷,，我就有點(diǎn)動(dòng)心，但是錢不夠,，那某想在我的回遷房小區(qū)買房,，把我的房子賣給那某我就有錢在上莊買別墅了。我就從中介那里把ｘ號(hào)房屋收回來賣給了那某,，但賣完房后別墅也沒動(dòng)靜了,，我認(rèn)為那某和牛某1之間有親密關(guān)系，那某和牛某1拿買別墅的事蒙了我,，我才把房子賣了,。合同是否有效聽從法院判決。
那某辯稱,，一,、我方?jīng)]有和陳某某惡意串通，我方是以市場(chǎng)價(jià)購買房屋,，甚至還高于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)平均價(jià),，因此不可能是惡意串通的。我方支付了購房款并實(shí)際入住多年,，現(xiàn)在對(duì)方因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲想收回房屋違反誠實(shí)信用原則,。二、我方持有的《房屋買賣協(xié)議》中有陳某某和牛某二人的簽字,，如果對(duì)方的父母拿到購房款后沒有用于對(duì)方的生活,，是對(duì)方一家三口之間的問題，不是合同無效的理由,。三,、即使土地性質(zhì)為綜合用地，房屋用途是科研辦公樓，也不影響交易,，并非法律禁止交易的房屋類型,，不影響合同效力。四,、我方購買房屋作何用途是自己的事,，可以居住也可以辦公，房屋的實(shí)際使用用途不影響合同效力,。五,、不存在對(duì)方所述陳某某與那某置換別墅而簽訂《房屋買賣協(xié)議》的事實(shí)，買賣合同系雙方真實(shí)意思表示,。綜上,，不同意對(duì)方的訴訟請(qǐng)求。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù),，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證,。對(duì)當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證,。陳某某與牛某原系夫妻,，陳某系二人生育之女。陳某某與牛某于2005年10月18日簽訂《離婚協(xié)議書》,，約定雙方婚后在北京市某某區(qū)門頭某村共同所建房屋平均分割,，其中東二間歸陳某某，西二間歸牛某,；陳某由陳某某撫養(yǎng),。后上述門頭某村房屋拆遷。本案中,，陳某某確認(rèn)其與牛某分別就離婚時(shí)各自分得的房屋在拆遷時(shí)簽訂了拆遷協(xié)議和購買了安置房屋,，其因拆遷購買了三套安置房屋，ｘ號(hào)房屋為其中的一套,。
某某 公司通過轉(zhuǎn)讓方式取得ｘ號(hào)房屋所占土地地塊的使用權(quán),，土地類型（用途）登記為綜合、工業(yè),。陳某某代陳某（乙方）與某某 公司簽訂《回購協(xié)議》,，約定陳某自某某 公司處購買ｘ號(hào)房屋，房屋用途為科研辦公樓,，建筑面積92.09平方米,，總價(jià)款240079元，某某公司須于2012年8月14日之前向陳某移交房屋,。后陳某某代陳某收取了某某 公司交付的ｘ號(hào)房屋,。
2013年2月5日,，陳某某以陳某監(jiān)護(hù)人的名義代陳某（出賣人、甲方）與那某（買受人,、乙方）簽訂《房屋買賣協(xié)議》,，約定甲方以230萬元將ｘ號(hào)房屋出售給乙方，協(xié)議簽訂當(dāng)日乙方向甲方支付定金20萬元,，其余210萬元分兩次支付給甲方,，分別于2013年2月15日支付110萬元,，于2013年2月28日支付100萬元,；甲方日后協(xié)乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，由乙方承擔(dān)相應(yīng)過戶費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi),；甲方承諾在乙方交付全部房款當(dāng)日將房屋交付乙方,，并在交付房屋前騰空房屋；甲方承諾并保證依法享有本協(xié)議所售房屋共有權(quán)的權(quán)利人均已書面同意將該房屋出售給乙方,。牛某1作為見證人在《房屋買賣協(xié)議》上簽字,。本案庭審中，那某向本院提交其持有的《房屋買賣協(xié)議》,，該份協(xié)議內(nèi)容與陳某提供的《房屋買賣協(xié)議》內(nèi)容一致,，不同之處為協(xié)議中監(jiān)護(hù)人處有牛某的簽字。
2012年12月27日,，陳某某出具《收條》,，內(nèi)容為“今收到那某女士交來買房（北京香山某某 小區(qū)）定金貳拾萬元整。全款230萬,，共剩余210萬元,，于2013年2月5日前交清剩余款項(xiàng)?！蹦?/span>某在交款人處簽字,，陳某某在收款人處簽字，牛某1作為見證人簽字,。后那某分別于2013年2月5日,、2013年4月14日向陳某某銀行賬戶轉(zhuǎn)賬支付110萬元和100萬元，陳某某亦分別于上述日期出具收條,，確認(rèn)收到上述款項(xiàng),。ｘ號(hào)房屋已依約交付那某使用，現(xiàn)尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記,。庭審中本院詢問陳某某其收取的230萬元的去向,，陳某某稱“別墅也買不成，所以我就亂七八糟的花了,?！?/span>
本院認(rèn)為,，人在權(quán)限內(nèi)，以被人名義實(shí)施的民事法律行為,，對(duì)被人發(fā)生效力,。包括委托和法定。有下列情形之一的,，合同無效：（一）一方以欺詐,、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益,；（二）惡意串通,，損害國(guó)家、集體或者第三人利益,；（三）以合法形式掩蓋非法目的,；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,。
本案中，陳某主張那某對(duì)陳某某構(gòu)成欺詐,，未提交證據(jù)予以證實(shí),，本院對(duì)此不予采信，其以此為由主張合同無效,，缺乏事實(shí)及法律依據(jù),，本院不予支持。就ｘ號(hào)房屋的買賣,，陳某某作為陳某的法定人有權(quán)陳某與那某簽訂《房屋買賣協(xié)議》,，《房屋買賣協(xié)議》對(duì)陳某發(fā)生法律效力，陳某以《房屋買賣協(xié)議》欠缺出賣人的真實(shí)意思表示為由主張合同無效,，缺乏事實(shí)及法律依據(jù),，本院不予支持。現(xiàn)ｘ號(hào)房屋雖未辦理產(chǎn)權(quán)登記,，但陳某能否取得ｘ號(hào)房屋的產(chǎn)權(quán)登記并將房屋轉(zhuǎn)移登記至那某名下系合同履行的問題,，并非合同無效的法定事由，陳某已經(jīng)實(shí)際取得某某 公司交付的ｘ號(hào)房屋,，如前所述,，陳某某為有權(quán)出售ｘ號(hào)房屋，而非無權(quán)處分,，故陳某以陳某某無權(quán)處分為由主張合同無效,，缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持,。陳某某陳某簽訂《房屋買賣協(xié)議》并收取那某支付的購房款均為有權(quán)行為,，那某亦足額支付購房款,，陳某主張陳某某與那某存在惡意串通，未提供充分證據(jù)予以證實(shí),，本院對(duì)此不予采信,，對(duì)其以陳某某、那某惡意串通損害其利益為由主張合同無效,，本院不予支持,。陳某以那某將所購ｘ號(hào)房屋用于居住為由主張那某改變了ｘ號(hào)房屋所占房屋土地性質(zhì)，沒有依據(jù),，本院不予采信,；城市房地產(chǎn)管理法關(guān)于未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定為管理性規(guī)定，并非強(qiáng)制性規(guī)定,；ｘ號(hào)房屋系回遷安置房屋,，并非具有社會(huì)保障屬性的經(jīng)濟(jì)適用房,，不適用未滿5年不得上市交易的規(guī)定,，故陳某以《房屋買賣協(xié)議》違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定為由主張合同無效,，缺乏依據(jù),，本院不予支持。
綜上所述,，依據(jù)當(dāng)事人陳述及本案現(xiàn)有證據(jù)所能證實(shí)的《房屋買賣協(xié)議》的簽訂及履行過程,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定《房屋買賣協(xié)議》為合法有效，陳某訴請(qǐng)確認(rèn)合同無效及返還房屋,，缺乏依據(jù),，本院均不予支持。
綜上,，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法總則》第十七條,、第十九條、第二十三條,、第一百六十二條,、第一百六十三條、《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條,、第五十二條之規(guī)定,，判決如下：
駁回陳某的全部訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)二萬三千六百元,，由陳某負(fù)擔(dān),，已交納一萬一千八百元，余款于本判決生效后七日內(nèi)交納,。
如不服本判決,，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi),，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,，上訴于北京市某某人民法院,。
審 判 長(zhǎng) 徐某
人民陪審員 岳某
人民陪審員 方某
二〇一八年六月二十九日
書 記 員 曲某