張敬輝律師專欄
北京雋永律師事務(wù)所主任張敬輝律師,，聯(lián)系13261996547或者13391730991,，同號(hào)。辦理的原告北京某有限公司與被告張某,、劉某某房屋租賃合同糾紛勝訴案例判決書
北京市大興區(qū)人民法院
民 事 判 決 書
（2017）京0115民初9318號(hào)
原告：北京某某農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)有限公司,，住所地北京市某某區(qū)舊宮鎮(zhèn)南小街村南小街路1號(hào),。
法定代表人：閆某某，總經(jīng)理,。
委托訴訟人：韓某某,，北京某某律師事務(wù)所律師。
被告：張某某,，男,，1977年7月24日出生，漢族,，農(nóng)民,，住北京市某某區(qū)。
被告：劉某某,，男,，1968年5月7日出生，漢族,，農(nóng)民,，住北京市某某區(qū)。
二被告委托訴訟人：張敬輝,，北京雋永律師事務(wù)所律師,。
原告北京某某農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)有限公司（以下簡(jiǎn)稱：某某公司）與被告張某某、被告劉某某房屋租賃合同糾紛一案,，本院于2017年4月28日立案后,，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理,。原告某某公司的委托訴訟人韓斌,，被告張某某和被告劉某某的共同委托訴訟人張敬輝到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié),。
原告某某公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.請(qǐng)求解除雙方之間所簽訂的租賃合同,；2.請(qǐng)求判令張某某、劉某某將位于北京市某某區(qū)舊宮鎮(zhèn)南小街村南小街1號(hào)某某商廈一層,、二層3100平方米房屋恢復(fù)原狀并返還給某某公司,；3.請(qǐng)求判令張某某、劉某某交納自2016年9月3日至2016年12月22日止免租期租金693151元,；4.請(qǐng)求判令張某某,、劉某某支付自2016年12月23日起至2017年6月22日止欠繳的租金275000元；5.請(qǐng)求判令張某某,、劉某某支付自2017年6月23日起至實(shí)際交付房屋之日止的房屋使用費(fèi)（按年租金2300000元的2倍計(jì)算）,；6.本案訴訟費(fèi)由張某某、劉某某承擔(dān)。事實(shí)和理由：2016年9月7日,，某某公司與張某某,、劉某某簽訂《某某商廈租賃合同》，合同約定張某某,、劉某某租賃某某公司名下位于北京市某某區(qū)舊宮鎮(zhèn)南小街1號(hào)某某商廈一,、二層3100平方米房屋，租期10年,，自2016年9月3日起至2026年12月22日止,，其中2016年9月3日至2016年12月22日為裝修免租期，租金為遞增式,，其中2016年12月23日至2017年12月22日租金為2300000元,。租賃合同簽訂后，某某公司按照合同約定交付了租賃房屋,，但劉某某,、張某某卻未按照合同約定交納租金。某某公司多次催要未果,，依照雙方所簽訂的《某某商廈租賃合同》之約定,，特向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院依法查明事實(shí),，支持某某公司的訴訟請(qǐng)求,。
被告張某某、被告劉某某辯稱,，某某公司與張某某、劉某某簽訂的租賃合同應(yīng)屬無效合同,，因?yàn)槟衬彻局两裎刺峁┳赓U房屋的房屋證,、建設(shè)工程許可證等，并且某某公司并不是一手房屋,，現(xiàn)在不能確定某某公司的出租行為是否經(jīng)過上一手房東的許可,；張某某、劉某某認(rèn)為某某公司在簽訂合同的過程中有欺詐行為,，當(dāng)時(shí)張某某,、劉某某和其他合伙人對(duì)租賃房屋不了解情況，2017年1月份村內(nèi)就張貼公告通知租賃房屋在拆遷之列,，要求騰退,，經(jīng)了解才知道1-2年前就說了租賃房屋要拆遷的事，現(xiàn)在租賃房屋已經(jīng)被政府封上,，現(xiàn)在租賃房屋并未在張某某,、劉某某的控制下；對(duì)于免租期的租金，因?yàn)槭紫冗`約的不是張某某,、劉某某,，而是因?yàn)檎疬w導(dǎo)致無法使用，免租期的租金不應(yīng)當(dāng)由張某某,、劉某某承擔(dān),；某某公司要求支付租金沒有法律依據(jù)，因?yàn)閺埬衬?、劉某?span>已經(jīng)全額繳納了截至2017年6月份的租金,，還多交了5000元，某某公司要求支付之后的占有使用費(fèi)也沒有依據(jù),，2017年1月份村內(nèi)張貼拆遷公告導(dǎo)致張某某,、劉某某無法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，并沒有實(shí)際使用房屋,。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2016年9月7日,，某某公司（甲方）與張某某、劉某某（乙方）簽訂了《某某商廈租賃合同》,，合同約定甲方同意出租給乙方位于北京市某某區(qū)舊宮鎮(zhèn)南小街村南小街1號(hào)某某商廈一,、二層的部分房屋；租賃期為10年,，自2016年9月3日起至2026年12月22日止,，其中2016年9月3日至2016年12月22日為裝修免租期；第一年租金標(biāo)準(zhǔn)為2300000元,。合同簽訂后,，張某某、劉某某交納保證金及部分房租,，并對(duì)租賃房屋進(jìn)行了裝修使用,。
庭審中，某某公司稱張某某,、劉某某未按時(shí)交齊租期第一年的前半年房租,，認(rèn)為雙方簽訂的租賃合同在2017年6月23日已經(jīng)解除，張某某,、劉某某稱已經(jīng)交納房租及保證金1535000元,，但2017年2月，北京市某某區(qū)舊宮鎮(zhèn)南街一村村委會(huì)發(fā)布通告,，告知涉訴房屋涉及拆遷,，之后房屋不能正常經(jīng)營(yíng)使用，并據(jù)此提出反訴,，要求確認(rèn)雙方之間簽訂的租賃合同無效并退還租金,，但在案件審理過程中，張某某、劉某某未按時(shí)交納反訴案件受理費(fèi),，本院依法裁定按撤回反訴處理,。
經(jīng)詢問，租賃房屋系某某公司從他人手中承租而來,，房屋系由上一手房東建造,，某某公司向本院提交了規(guī)劃委的會(huì)議紀(jì)要、集體土地使用證,、企業(yè)住所證明等,，但未有相關(guān)行政機(jī)關(guān)的建造審批手續(xù)。
本院認(rèn)為：出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋,，與承租人訂立的租賃合同無效,。某某公司所出租的房屋并無合法的規(guī)劃審批手續(xù)，故雙方所簽訂的《某某商廈租賃合同》依法屬于無效合同,。經(jīng)本院釋明,，某某公司堅(jiān)持按照有效合同提出主張，故某某公司以合同有效為基礎(chǔ)所提出的訴訟請(qǐng)求,，于法無據(jù),，本院不予支持，雙方當(dāng)事人可就租賃房屋的騰退,、占有使用費(fèi),、裝飾裝修損失等爭(zhēng)議另行主張。據(jù)此,，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（五）項(xiàng),，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，判決如下：
一,、確認(rèn)原告北京某某農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)有限公司與被告張某某,、被告劉某某于二〇一六年九月七日簽訂的《某某商廈租賃合同》無效；
二,、駁回原告北京某某農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)有限公司的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)七十元,，由原告北京某某農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）,。
如不服本判決，可于判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi),，向本院提交上訴狀,，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，交納上訴案件受理費(fèi),，上訴于北京市第二中級(jí)人民法院,。如在上訴期屆滿之日起七日內(nèi)未交納上訴案件受理費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。
審 判 長(zhǎng) 劉 某
人民陪審員 蔡某某
人民陪審員 豐某某
二〇一八年三月十四日
書 記 員 康 澤