張智然律師專欄
協(xié)議離婚后男方死亡,，女方如何辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)
廣東廣和律師事務(wù)所合伙人 律師 張智然
案情簡介：王某（男方）與李某（女方）協(xié)議離婚，約定將王某名下的房屋歸李某所有,，雙方到民政局辦理了離婚登記手續(xù),，領(lǐng)取了離婚證,。五天后，李某尚未辦理房屋過戶手續(xù),，王某即遇車禍死亡,。王某只有母親一位繼承人，其母親明確表示不要該房產(chǎn),。于是,，李某拿著離婚協(xié)議書要求房屋登記部門辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，房屋登記部門要求李某到公證處辦理其前夫只有母親這唯一繼承人的公證,。然而公證處卻以無法確定王某母親為唯一繼承人為由拒絕出具公證書?，F(xiàn)房屋登記部門拒不辦理過戶手續(xù)。問：李某應(yīng)以何種方式行使自己的權(quán)利,？
在本起案件的討論中,，出現(xiàn)了以下兩種觀點：一種觀點認(rèn)為：房產(chǎn)沒有過戶，該房屋的所有權(quán)人應(yīng)該還是王某,，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定,，不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓經(jīng)依法登記才發(fā)生效力，未經(jīng)登記,，不發(fā)生效力,。所以建議李某按繼承程序行使權(quán)利，具體可以王某的母親為被告向法院起訴,，要求繼承王某的房產(chǎn),。第二種觀點認(rèn)為：離婚協(xié)議書明確約定爭議房屋歸李某，那么王某需要履行離婚協(xié)議中的義務(wù)就是配合李某到房產(chǎn)部門辦理過戶,。而在過戶之前,，王某遭遇車禍去世，故其該履行本協(xié)議的行為無法繼續(xù)履行,。那么因去世這一刻導(dǎo)致繼承的發(fā)生,，王某的母親則成為了唯一繼承人。在其沒有明確書面放棄繼承權(quán)的情況下,，王某的母親成為了當(dāng)然的繼承人,，對被繼承人權(quán)利義務(wù)概括承受。因此,，李某可以王某的母親為被告起訴,，要求其繼續(xù)履行離婚協(xié)議配合過戶的行為。
以上兩種觀點,，筆者均不同意,，理由是：
第一、爭議房屋不屬于王某的遺產(chǎn),，故本案不應(yīng)按繼承程序行權(quán),。
根據(jù)《繼承法》第三條的規(guī)定,，遺產(chǎn)是指公民死亡時遺留的個人合法財產(chǎn)。而爭議房屋在王某死亡之前,，即以離婚協(xié)議的方式明確了李某為該房屋的所有權(quán)人,，雖然尚未變更房屋所有權(quán)登記，但雙方已辦理離婚登記,，雙方協(xié)議約定的爭議房屋歸李某方所有的條款應(yīng)為有效,。李某雖然還算不上爭議房屋的所有權(quán)人，但李某可以憑借離婚協(xié)議主張對爭議房屋的所有權(quán),，而不是通過繼承的方式主張產(chǎn)權(quán),。
第二、李某如以繼承方式行權(quán)的話,，則無法取得爭議房屋的所有權(quán),。這是因為：王某死亡時，李某已與其辦理離婚登記,，故李某已不再是王某的繼承人,，當(dāng)然無權(quán)繼承其遺產(chǎn)。故第一種觀點顯然不能成立,。
第二種觀點不能成立的理由是：
首先,，王某的母親不是離婚協(xié)議的相對人，故沒有配合李某履行協(xié)議的義務(wù),。
其次,，如前所述，本案不屬于繼承案件,，故不存在王某的母親以繼承人的身份概括承受王某的權(quán)利義務(wù)的問題,。
再次，退一步說,，假使王某的母親以繼承人的身份概括承受王某的權(quán)利義務(wù)的話,，那么按繼承程序，由于李某不是王某的法定繼承人,，李某也無法取得爭議房屋的所有權(quán),，也不存在在繼承程序里要求王某的母親配合履行其離婚協(xié)議的問題。因為李某既已承認(rèn)爭議房屋為遺產(chǎn),，也就無法根據(jù)離婚協(xié)議主張對爭議房屋的所有權(quán)了,。
筆者認(rèn)為：由于爭議房產(chǎn)不屬于王某的遺產(chǎn)，而是李某根據(jù)離婚協(xié)議分割的屬于李某的個人財產(chǎn),，故李某不應(yīng)按繼承程序行權(quán),。另外，由于離婚協(xié)議的一方當(dāng)事人已經(jīng)死亡，客觀上已經(jīng)不存在履行離婚協(xié)議的異議人,，故李某無需通過訴訟的途徑確認(rèn)離婚協(xié)議的效力，而且由于沒有異議人,，客觀上也無法提起確認(rèn)之訴,。因配合李某履行離婚協(xié)議的唯一義務(wù)人王某已經(jīng)死亡，故李某已無法要求王某配合其辦理爭議房屋的產(chǎn)權(quán)變更手續(xù),，而其他人則沒有上述義務(wù),。試想，如果死者沒有母親,，沒有任何親人,，那么女方又該起訴誰呢？是不是起訴鄰居,？鑒于此,，筆者認(rèn)為：李某可以而且唯一能行權(quán)的方式是：持離婚協(xié)議和王某的死亡證明去產(chǎn)權(quán)登記部門要求其辦理爭議房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。很顯然,，房屋登記部門要求李某到公證處辦理王某只有母親這唯一繼承人的公證是沒有道理的,，因為李某主張的不是繼承權(quán)，而是房屋的所有權(quán),。房屋登記部門收到李某的申請后,，只需確認(rèn)死亡證明和離婚協(xié)議的真實性以及爭議房屋無抵押登記的事實，即可辦理房屋變更登記手續(xù),。因為根據(jù)《物權(quán)法》第十二條的規(guī)定,，房屋登記機關(guān)有核實相關(guān)事實的義務(wù)。如房屋登記部門拒絕辦理爭議房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù),，李某則可以向法院提起行政訴訟,，要求房屋管理部門履行變更登記的具體行政行為。