張宏超律師專欄
（一）夫妻共同所有房屋
婚姻法第十七條規(guī)定：“夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn),，歸夫妻雙方共同所有”。該法條明確說(shuō)明我國(guó)婚姻法是以婚后所得共同制為法定的夫妻財(cái)產(chǎn)制,。所謂婚后所得共同制,，是指婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻一方所得和雙方共同所得的財(cái)產(chǎn)除特有財(cái)產(chǎn)外，均歸夫妻雙方共同共有的夫妻財(cái)產(chǎn)制度,。由此可知,，夫妻婚后所得購(gòu)買的房屋一般屬于夫妻共同共有。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問(wèn)題的解釋(三)第十一條中“夫妻共同所有房屋”特指的是夫妻共同共有房屋,，而不包含夫妻按份共有房屋在內(nèi),。
（二）如何認(rèn)定夫妻另一方是否同意
從物權(quán)法第九十七條規(guī)定可知，共同共有人要處分共有的不動(dòng)產(chǎn),，必須經(jīng)全體共同共有人同意,。將該法條具體到夫妻共有關(guān)系中，則意味著夫妻一方要出售夫妻共同所有房產(chǎn)應(yīng)經(jīng)作為共同共有人的夫妻另一方同意,。司法實(shí)踐中,，對(duì)此類糾紛的處理存在一個(gè)很難把握的事實(shí)認(rèn)定即為夫妻另一方是否同意該出售行為。就此,，我們認(rèn)為,，在具體認(rèn)定是否同意時(shí)需要注意：
第一，如何認(rèn)定夫妻另一方是否作出同意的意思表示,。法律框架內(nèi)的同意即為意思表示,。反映到日常生活中，夫妻另一方同意其配偶對(duì)夫妻共同所有房屋進(jìn)行出售,，可有書面,、口頭、電話等多種意思表現(xiàn)形式,。對(duì)此,，第三人只要在訴訟中能舉證加以證明即可,。但值得注意的是，現(xiàn)實(shí)生活中,，也存在很多第三人在簽訂共有房屋出售合同時(shí)征求夫妻另一方意見(jiàn),，夫妻另一方未明確表態(tài)的情形。根據(jù)《民法通則意見(jiàn)》第66條的規(guī)定,，如果夫妻另一方雖未對(duì)房屋出售事宜明確表示意見(jiàn),，但其行為已經(jīng)表明其同意出售的，則可直接認(rèn)定其對(duì)出售已經(jīng)默示同意,。至于夫妻另一方的同意是事先同意抑或事后追認(rèn)同意則在所不問(wèn),。
第二，如何理解“同意”的意思表示范圍,。在司法實(shí)務(wù)中,，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)夫妻另一方參與了房屋買賣合同的前期協(xié)商過(guò)程，但在最后簽約時(shí)并未在場(chǎng)的情形,。如果事后房屋價(jià)格上漲,，夫妻另一方往往以其簽約時(shí)不在場(chǎng)，最后簽訂價(jià)格未經(jīng)其同意為由,，要求取回房屋,。對(duì)此，要注意把握同意的意思表示范圍是否包括出售價(jià)格,、付款方式,、交付時(shí)間等。我們認(rèn)為,，從維護(hù)交易安全,、夫妻間人身及財(cái)產(chǎn)關(guān)系的特殊性出發(fā)，本條所稱同意應(yīng)為夫妻另一方對(duì)其配偶出售房屋的概括授權(quán),。
（摘自《最高人民法院婚姻法司法解釋（三）理解與適用》,，最高人民法院民事審判第一庭編著，人民法院出版社2011年出版）
二,、“第三人善意購(gòu)買,、支付合理對(duì)價(jià)”的理解
從物權(quán)法第一百零六條的規(guī)定來(lái)看，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度旨在維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全,，保護(hù)的是第三人對(duì)登記簿記載的信賴。司法實(shí)踐中,，對(duì)“第三人善意購(gòu)買”中“善意”及“合理對(duì)價(jià)”的理解應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：
（一）“善意”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
我們認(rèn)為,，對(duì)于動(dòng)產(chǎn)的受讓人可以將其具有重大過(guò)失而不知道認(rèn)定為非屬善意，但對(duì)作為不動(dòng)產(chǎn)的房屋而言,，應(yīng)當(dāng)以第三人對(duì)登記的信賴作為判斷是否構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)善意取得的標(biāo)準(zhǔn),。在通常情況下，只要第三人信賴了登記，就應(yīng)推定其為善意,，除非有證據(jù)證明其事先明知登記錯(cuò)誤或者登記簿中有異議登記的記載,。這里的善意不以第三人進(jìn)一步核實(shí)登記事項(xiàng)為前提。
（二）“善意”的證明責(zé)任分配
在不動(dòng)產(chǎn)善意取得中,，應(yīng)首先推定取得人是善意的,，取得人不負(fù)證明自己是善意的舉證責(zé)任，而由否定第三人為善意之人（往往就是真實(shí)權(quán)利人）負(fù)擔(dān)之,，法官最終通過(guò)自由心證對(duì)該問(wèn)題加以解決,。具體到本條規(guī)范內(nèi)容，由于登記簿是以國(guó)家信譽(yù)作為保障,，具有高度公信力,，其“權(quán)利表征度”要高于動(dòng)產(chǎn)的占有。而且物權(quán)法第十六條也明確承認(rèn)了登記簿的推定效力,。因此,，在舉證責(zé)任的分配上，原則上應(yīng)由否認(rèn)第三人為善意之人的夫妻一方負(fù)舉證責(zé)任,，如果其不能證明取得人為惡意,，就應(yīng)推定第三人為善意。
（三）第三人“善意”狀態(tài)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)
從日常生活經(jīng)驗(yàn)可知,，房地產(chǎn)變更登記流程需要一段時(shí)間,，不可能瞬間完成。根據(jù)《房屋登記辦法》第二十三條的規(guī)定,，自受理登記申請(qǐng)之日起,，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)于30個(gè)工作日內(nèi)，將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿或者作出不予登記的決定,。由此可知,，在確定第三人善意的時(shí)間節(jié)點(diǎn)問(wèn)題上，至少有提出登記申請(qǐng)的時(shí)間,、登記機(jī)構(gòu)受理登記的時(shí)間以及完成登記的時(shí)間等可選項(xiàng),。我們認(rèn)為，將判斷第三人是否為善意的時(shí)間點(diǎn)確定在記載于登記簿時(shí)更為合理,。
（四）合理對(duì)價(jià)的認(rèn)定
“合理的對(duì)價(jià)”,，是指房屋價(jià)款與物之價(jià)值基本相當(dāng)，排除不合理低價(jià)或無(wú)償出讓等情形,。對(duì)此,，可以從以下幾個(gè)方面把握：
1.善意取得的前提是有償交易行為
物權(quán)法第一百零六條第一款第（二）項(xiàng)規(guī)定的善意取得構(gòu)成要件之一是“以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓”。之所以如此規(guī)定,，其理由在于：（1）更周全保護(hù)真實(shí)權(quán)利人的利益,。（2）更符合民眾對(duì)所有權(quán)靜的安全與交易動(dòng)的安全之間平衡的預(yù)期,。
2.如何認(rèn)定“合理的對(duì)價(jià)”
判斷第三人在取得房屋所有權(quán)時(shí)支付的對(duì)價(jià)是否合理，一般應(yīng)以主觀標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn),，只要合同雙方已經(jīng)完成變更登記,，即應(yīng)推定該對(duì)價(jià)為合理。除非夫妻另一方舉證證明該對(duì)價(jià)與市場(chǎng)同類房屋差價(jià)懸殊或是法官根據(jù)日常生活經(jīng)驗(yàn)足以判斷該對(duì)價(jià)確實(shí)明顯有悖常情,。特殊情形下,，法院也可以將爭(zhēng)議房屋交由房屋估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)?？紤]到市場(chǎng)交易的個(gè)體性差異和交易行情的多變性,，只要評(píng)估價(jià)與合同約定對(duì)價(jià)不存在明顯差異，則應(yīng)認(rèn)定對(duì)價(jià)屬于合理范疇,。
3.合理對(duì)價(jià)應(yīng)已實(shí)際支付
在我國(guó),，善意取得制度除通過(guò)確定無(wú)權(quán)處分時(shí)動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬而具有維護(hù)交易安全的功能外，還具有調(diào)整不正當(dāng)利益變動(dòng)的功能,。也就是說(shuō),，我國(guó)法律規(guī)定的善意取得制度兼具了不當(dāng)?shù)美贫鹊墓δ堋７駝t,，物權(quán)法第一百零六條就不會(huì)在善意取得的構(gòu)成要件中不僅規(guī)定必須是有償?shù)慕灰仔袨?，而且還規(guī)定價(jià)格應(yīng)當(dāng)合理。由此可見(jiàn),，從物權(quán)法的立法本意來(lái)看,，善意取得制度兼具了不當(dāng)?shù)美贫鹊墓δ堋Ｒ虼?，我們認(rèn)為,，所謂對(duì)價(jià)是指實(shí)際支付的對(duì)價(jià)。
在注意以上要點(diǎn)的理解時(shí),，還必須注意正確適用本條的另一條件：出賣方與買受方已經(jīng)在相關(guān)部門辦理完了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),，物權(quán)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移。關(guān)于房屋物權(quán)轉(zhuǎn)移的相關(guān)規(guī)定,，可以參照物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定,，這里不再細(xì)釋。
（摘自《最高人民法院婚姻法司法解釋（三）理解與適用》,，最高人民法院民事審判第一庭編著,，人民法院出版社2011年出版）
法律依據(jù)
1、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋(三)》
第十一條 一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,，第三人善意購(gòu)買,、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的,，人民法院不予支持,。
夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時(shí)另一方請(qǐng)求賠償損失的,，人民法院應(yīng)予支持,。
2、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》
第一百零六條 無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的,，所有權(quán)人有權(quán)追回,；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的,，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：
（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的,；
（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；
（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人,。
受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失,。
當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的,，參照前兩款規(guī)定。
3,、《中華人民共和國(guó)合同法》
第五十一條 無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn),，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效,。
4,、最高人民法院印發(fā)《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》的通知
89．共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù),。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間,，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效,。但第三人善意,、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益,；對(duì)其他共有人的損失,，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。