張宏超律師專欄
（一）夫妻共同所有房屋
婚姻法第十七條規(guī)定：“夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財產(chǎn),，歸夫妻雙方共同所有”,。該法條明確說明我國婚姻法是以婚后所得共同制為法定的夫妻財產(chǎn)制,。所謂婚后所得共同制，是指婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻一方所得和雙方共同所得的財產(chǎn)除特有財產(chǎn)外,，均歸夫妻雙方共同共有的夫妻財產(chǎn)制度,。由此可知，夫妻婚后所得購買的房屋一般屬于夫妻共同共有,。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(三)第十一條中“夫妻共同所有房屋”特指的是夫妻共同共有房屋,，而不包含夫妻按份共有房屋在內(nèi)。
（二）如何認定夫妻另一方是否同意
從物權(quán)法第九十七條規(guī)定可知,，共同共有人要處分共有的不動產(chǎn),，必須經(jīng)全體共同共有人同意。將該法條具體到夫妻共有關(guān)系中,，則意味著夫妻一方要出售夫妻共同所有房產(chǎn)應(yīng)經(jīng)作為共同共有人的夫妻另一方同意,。司法實踐中，對此類糾紛的處理存在一個很難把握的事實認定即為夫妻另一方是否同意該出售行為,。就此,，我們認為，在具體認定是否同意時需要注意：
第一,，如何認定夫妻另一方是否作出同意的意思表示,。法律框架內(nèi)的同意即為意思表示。反映到日常生活中,，夫妻另一方同意其配偶對夫妻共同所有房屋進行出售,，可有書面、口頭,、電話等多種意思表現(xiàn)形式,。對此，第三人只要在訴訟中能舉證加以證明即可,。但值得注意的是,，現(xiàn)實生活中，也存在很多第三人在簽訂共有房屋出售合同時征求夫妻另一方意見,，夫妻另一方未明確表態(tài)的情形,。根據(jù)《民法通則意見》第66條的規(guī)定，如果夫妻另一方雖未對房屋出售事宜明確表示意見,，但其行為已經(jīng)表明其同意出售的,，則可直接認定其對出售已經(jīng)默示同意。至于夫妻另一方的同意是事先同意抑或事后追認同意則在所不問,。
第二,，如何理解“同意”的意思表示范圍。在司法實務(wù)中,，經(jīng)常會出現(xiàn)夫妻另一方參與了房屋買賣合同的前期協(xié)商過程,，但在最后簽約時并未在場的情形,。如果事后房屋價格上漲，夫妻另一方往往以其簽約時不在場,，最后簽訂價格未經(jīng)其同意為由,，要求取回房屋。對此,，要注意把握同意的意思表示范圍是否包括出售價格,、付款方式、交付時間等,。我們認為,，從維護交易安全、夫妻間人身及財產(chǎn)關(guān)系的特殊性出發(fā),，本條所稱同意應(yīng)為夫妻另一方對其配偶出售房屋的概括授權(quán),。
（摘自《最高人民法院婚姻法司法解釋（三）理解與適用》，最高人民法院民事審判第一庭編著,，人民法院出版社2011年出版）
二,、“第三人善意購買、支付合理對價”的理解
從物權(quán)法第一百零六條的規(guī)定來看,，我國不動產(chǎn)善意取得制度旨在維護不動產(chǎn)交易安全,，保護的是第三人對登記簿記載的信賴。司法實踐中,，對“第三人善意購買”中“善意”及“合理對價”的理解應(yīng)注意以下幾點：
（一）“善意”的認定標準
我們認為,，對于動產(chǎn)的受讓人可以將其具有重大過失而不知道認定為非屬善意，但對作為不動產(chǎn)的房屋而言,，應(yīng)當以第三人對登記的信賴作為判斷是否構(gòu)成不動產(chǎn)善意取得的標準,。在通常情況下，只要第三人信賴了登記,，就應(yīng)推定其為善意,，除非有證據(jù)證明其事先明知登記錯誤或者登記簿中有異議登記的記載。這里的善意不以第三人進一步核實登記事項為前提,。
（二）“善意”的證明責任分配
在不動產(chǎn)善意取得中,，應(yīng)首先推定取得人是善意的，取得人不負證明自己是善意的舉證責任,，而由否定第三人為善意之人（往往就是真實權(quán)利人）負擔之,，法官最終通過自由心證對該問題加以解決。具體到本條規(guī)范內(nèi)容,，由于登記簿是以國家信譽作為保障,，具有高度公信力，其“權(quán)利表征度”要高于動產(chǎn)的占有。而且物權(quán)法第十六條也明確承認了登記簿的推定效力,。因此，在舉證責任的分配上,，原則上應(yīng)由否認第三人為善意之人的夫妻一方負舉證責任,，如果其不能證明取得人為惡意，就應(yīng)推定第三人為善意,。
（三）第三人“善意”狀態(tài)的時間節(jié)點
從日常生活經(jīng)驗可知,，房地產(chǎn)變更登記流程需要一段時間，不可能瞬間完成,。根據(jù)《房屋登記辦法》第二十三條的規(guī)定,，自受理登記申請之日起，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當于30個工作日內(nèi),，將申請登記事項記載于房屋登記簿或者作出不予登記的決定,。由此可知，在確定第三人善意的時間節(jié)點問題上,，至少有提出登記申請的時間,、登記機構(gòu)受理登記的時間以及完成登記的時間等可選項。我們認為,，將判斷第三人是否為善意的時間點確定在記載于登記簿時更為合理,。
（四）合理對價的認定
“合理的對價”，是指房屋價款與物之價值基本相當,，排除不合理低價或無償出讓等情形,。對此，可以從以下幾個方面把握：
1.善意取得的前提是有償交易行為
物權(quán)法第一百零六條第一款第（二）項規(guī)定的善意取得構(gòu)成要件之一是“以合理的價格轉(zhuǎn)讓”,。之所以如此規(guī)定,，其理由在于：（1）更周全保護真實權(quán)利人的利益。（2）更符合民眾對所有權(quán)靜的安全與交易動的安全之間平衡的預(yù)期,。
2.如何認定“合理的對價”
判斷第三人在取得房屋所有權(quán)時支付的對價是否合理,，一般應(yīng)以主觀標準為準，只要合同雙方已經(jīng)完成變更登記,，即應(yīng)推定該對價為合理,。除非夫妻另一方舉證證明該對價與市場同類房屋差價懸殊或是法官根據(jù)日常生活經(jīng)驗足以判斷該對價確實明顯有悖常情。特殊情形下,，法院也可以將爭議房屋交由房屋估價機構(gòu)進行估價,。考慮到市場交易的個體性差異和交易行情的多變性,，只要評估價與合同約定對價不存在明顯差異,，則應(yīng)認定對價屬于合理范疇。
3.合理對價應(yīng)已實際支付
在我國,，善意取得制度除通過確定無權(quán)處分時動產(chǎn)或不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬而具有維護交易安全的功能外,，還具有調(diào)整不正當利益變動的功能,。也就是說，我國法律規(guī)定的善意取得制度兼具了不當?shù)美贫鹊墓δ?。否則,，物權(quán)法第一百零六條就不會在善意取得的構(gòu)成要件中不僅規(guī)定必須是有償?shù)慕灰仔袨椋疫€規(guī)定價格應(yīng)當合理,。由此可見,，從物權(quán)法的立法本意來看，善意取得制度兼具了不當?shù)美贫鹊墓δ?。因此,，我們認為，所謂對價是指實際支付的對價,。
在注意以上要點的理解時,，還必須注意正確適用本條的另一條件：出賣方與買受方已經(jīng)在相關(guān)部門辦理完了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，物權(quán)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移,。關(guān)于房屋物權(quán)轉(zhuǎn)移的相關(guān)規(guī)定,，可以參照物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，這里不再細釋,。
（摘自《最高人民法院婚姻法司法解釋（三）理解與適用》,，最高人民法院民事審判第一庭編著，人民法院出版社2011年出版）
法律依據(jù)
1,、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(三)》
第十一條 一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),，另一方主張追回該房屋的,，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失,，離婚時另一方請求賠償損失的,，人民法院應(yīng)予支持。
2,、《中華人民共和國物權(quán)法》
第一百零六條 無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的,，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外,，符合下列情形的,，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：
（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；
（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓,；
（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失,。
當事人善意取得其他物權(quán)的,，參照前兩款規(guī)定。
3,、《中華人民共和國合同法》
第五十一條 無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn),，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效,。
4,、最高人民法院印發(fā)《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》的通知
89．共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利,，承擔共同的義務(wù),。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的,，一般認定無效,。但第三人善意、有償取得該財產(chǎn)的,，應(yīng)當維護第三人的合法權(quán)益,；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償,。